Immobilier en société : vendre ou donner en location si vous cessez votre activité? Combien en retirez-vous en net?

I. Vendre l’immeuble

Si votre société vend son immeuble, ce sera généralement à un prix supérieur à sa valeur comptable, ce qui génèrera donc une plus-value. Celle-ci est imposable à l’ISoc, au taux de 25 % (ou de 20 % sur les premiers 100 000 €, si le taux réduit s’applique et s’il n’y a pas d’autre bénéfice).

Si votre société a récupéré la TVA sur l’achat ou la rénovation de l’immeuble, elle devra encore procéder à une révision (c.-à-d. rembourser), si moins de 15 ans se sont écoulés depuis le 1^er  janvier de l’année de mise en service. Pour les rénovations, ce délai est de cinq ans.

En général, la meilleure façon de transférer l'argent vers votre patrimoine privé est la suivante :

1. Pour l’exercice comptable au cours duquel le bâtiment est vendu, comptabilisez la plus-value dans une réserve de liquidation (RL) ;
2. L’exercice comptable suivant, liquidez votre société.

Vous ne payez alors pas de précompte mobilier (Pr M) sur la RL, mais votre société paie l’ISoc sur la plus-value et une cotisation distincte de 10 % sur la RL. Le montant net qui vous reste du prix de vente dépend de l’importance de la plus-value (prix de vente moins valeur comptable). Pour vous donner une idée, nous vous proposons ici quelques simulations pour un immeuble vendu 400 000 €, avec différentes valeurs comptables. Le taux de l’ISoc est le taux ordinaire de 25 %. Comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-dessous, il vous en restera au moins 68 % nets (si la valeur comptable est égale à zéro).

 

Vendre l’immeuble puis liquider la société	Simulation 1	Simulation 2	Simulation 3	Simulation 4
Vente immeuble	400 000 €	400 000 €	400 000 €	400 000 €
- Valeur comptable immeuble	0 €	– 100 000 €	– 200 000 €	– 400 000 €
= Plus-value	= 400 000 €	= 300 000 €	= 200 000 €	= 0 €
ISoc (25 %)	100 000 €	75 000 €	50 000 €	0 €
Disponible pour la RL	300 000 €	325 000 €	350 000 €	400 000 €
Cotisation distincte (10 %)	27 273 €	29 545 €	31 818 €	36 364 €
RL à constituer et à distribuer	272 727 €	295 455 €	318 182 €	363 636 €
Montant net obtenu	68 %	74 %	80 %	91 %

 

Si vous avez constitué une pension complémentaire (EIP ou assurance groupe) et souhaitez que son capital soit imposé à 10 %, vous devez rester actif jusqu’à l’âge légal de la pension. Le fisc considère que vous êtes resté actif si, jusqu’à cet âge et pendant au moins les trois années précédentes, vous avez été affilié sans interruption à une caisse d’assurances sociales et avez effectivement et intégralement payé vos cotisations sociales d’indépendant à titre principal. Dans ce cas, il est donc préférable de ne pas dissoudre votre société immédiatement ou de veiller à conserver une autre activité en tant qu’indépendant.

Une alternative à la liquidation de votre société consiste à vendre ses actions, ce qui est également possible sans que la société vende d’abord le bâtiment. Si le prix de vente est supérieur à la valeur des actions au 31 décembre 2025 (ou à leur valeur d’acquisition éventuellement plus élevée à une date antérieure), la différence constitue une plus-value imposable. Si la plus-value réalisée porte sur les actions d’une société dont vous détenez au moins 20 % (ce que l’on appelle une «participation substantielle»), vous ne payez pas (ou très peu) d’impôts. En effet, le premier million de plus-value est alors exonéré, et les taux progressifs sur la partie imposable sont relativement bas, comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-après (3,31 % d’impôts sur une plus-value de 10 M€).

 

Tranche de plus-value :	Jusqu’à 1 M€	De 1 à 2,5 M€	De 2,5 à 5 M€	De 5 à 10 M€	Au-delà de 10 M€
Taux d’imposition participation substantielle	Exonéré	1,25 %	2,5 %	5 %	10 %
Impôt (cumulatif) sur le total des tranches	0 €	18 750 €	81 250 €	331 250 €
Taux d’imposition des tranches additionnées	0 %	0,75 %	1,63 %	3,31 %

 

II. Louer le bâtiment

Si votre société loue l’immeuble, les revenus locatifs sont imposables, tandis que les frais liés à l’immeuble (amortissements restants, grosses réparations, gros entretien, assurances, etc.), les frais administratifs de votre société et votre salaire éventuel sont déductibles. Le résultat net est imposable à 20 et/ou 25 %.

Si votre société loue le bâtiment, elle ne perçoit pas (et vous non plus) une somme importante en une seule fois, mais plutôt des revenus périodiques. Vous pouvez les transférer régulièrement vers votre compte privé sous la forme d'un salaire ou dividende, mais pouvez également «thésauriser» les bénéfices dans la société, p.ex. en constituant des RL, afin de les distribuer après au moins trois ans sous la forme d'un dividende soumis à un Pr M de 9,8 % (ou 0 % lors de la liquidation). Supposons que le bénéfice soit égal au loyer (20 000 €) et soit versé chaque année dans une RL. Après 25 % d’ISoc et 10 % de cotisation distincte, il est ainsi possible de mettre de côté 13 636 € chaque année et, après trois ans d’attente, il vous en restera 12 300 € (61,5 % du loyer).

Le choix de la location n’exclut bien sûr pas la possibilité de revendre ultérieurement le bâtiment ou les actions. La location a en outre l’avantage de permettre à la société de continuer à exister et donc de vous verser un salaire tant que vous n’avez pas atteint l’âge légal de la pension.

Si le loyer est la seule source de revenus de votre société et si elle vous verse un salaire, il se peut que ni votre société ni vous-même ne payiez (beaucoup) d’impôts. Exemple : en 2026, votre société perçoit un loyer net de 20 000 €. Vous avez deux enfants à charge. Si vous vous versez un salaire brut de 20 000 €, votre société ne paie pas d’impôts, car il n’y a pas de bénéfice, et vous n’en payez pas non plus, car après déduction des cotisations sociales minimales (3 670 €) et des frais professionnels forfaitaires (490 €), votre salaire imposable est inférieur à votre quotité exemptée (16 680 €). Sur les 20 000 €, il vous reste donc 16 330 € nets (soit environ 82 %).

III. Aperçu

Technique	Vente		Location
Pour votre société
Bénéfice	Plus-value sur bâtiment		Loyer moins frais (comme le salaire)
Régime d’imposition	20 et/ou 25 %, et éventuellement 10 % sur la RL
Pour vous à titre privé
Revenus	Bonus de liquidation	Plus-value sur actions	Salaire (= loyer)	Dividende
Montant net pour vous	68 à 91 % du prix de vente du bâtiment	Possiblement 100 % du prix de vente des actions	82 % du loyer (jusqu’à ± 20 000 € de salaire)	61 % du loyer